Vermieter, die auf Umbauten in der Covid-Ära gespannt sind, finden hungrige Investoren

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Die Pandemie zwang die Besitzer von Hotels, Einkaufszentren und Bürogebäuden, sich fast über Nacht an eine harte Realität anzupassen, in der Millionen von Amerikanern nicht mehr reisten, in Geschäften einkauften oder in Büros gingen. Dies drückte auch auf den riesigen Markt, auf dem solche Unternehmen Geld für ihre gewerblichen Immobilienprojekte sammeln.

Obwohl nach wie vor große Unsicherheit darüber besteht, wie sich die stationäre Wirtschaft nach einem Jahr oder längerer Unterbrechung entwickeln wird, gewinnen Investoren in Gewerbeimmobilien langsam wieder an Appetit. Einige hoffen auf bessere Renditen bei Zinssätzen nahe Null, während andere neue Chancen sehen, die sich aus der Pandemie ergeben.

“Leute, die sozusagen am Rande gesessen haben, sind sehr gespannt darauf, wieder einzuspringen”, sagte Catherine Liu, eine wissenschaftliche Mitarbeiterin bei Trepp, einem Unternehmen, das Daten über gewerbliche Immobilien verfolgt.

Wenn überhaupt, zieht die Unsicherheit – trotz Anzeichen dafür, dass die Pandemie bei der Einführung von Impfstoffen unter Kontrolle gerät – Investoren an, weil sie höhere Renditen verlangen können, um Risiken einzugehen. Bisher haben Investoren in diesem Jahr eine Art kurzfristiger komplexer Schulden aufgenommen, die für Immobilienentwickler eine gängige Methode ist, um Geld zu sammeln. Diese als besicherte Darlehensverpflichtungen bezeichneten Finanztitel enthalten Dutzende von Immobilienkrediten.

Bis Mitte Februar wurden besicherte Darlehensverpflichtungen in Höhe von rund 4 Mrd. USD ausgegeben, was laut JPMorgan-Untersuchungen einem Anstieg von 46 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Gleichzeitig gingen die Neuemissionen auf dem Markt für gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere – eine andere Art von Schuldtiteln, bei denen Immobilienkreditnehmer längerfristige Finanzierungen abschließen – um rund 8 Prozent zurück.

Stoltz Real Estate Partners, ein Private-Equity-Unternehmen außerhalb von Philadelphia, profitierte vom Appetit der Anleger auf besicherte Darlehensverpflichtungen. Laut Bloomberg-Daten wurden im vergangenen Monat rund 45 Millionen US-Dollar für die Renovierung der Promenade on the Peninsula, eines Open-Air-Einkaufszentrums in der Nähe von Long Beach, Kalifornien, aufgebracht.

Das Einkaufszentrum war zu rund 20 Prozent leer, und die beiden größten Mieter, Regal Cinemas und Equinox Fitness, haben laut einem Bericht von Moody’s Investors Service, der die Finanzlage bewertet hat, im vergangenen Monat den Betrieb eingestellt und die Miete aufgrund von Covid-19 eingestellt Sicherheit. Moody’s sagte, dass die Eigentümer des Einkaufszentrums seit Erhalt des Darlehens rund 8 Millionen US-Dollar ausgegeben hatten, um einige Teile des Grundstücks in Büroräume umzuwandeln und Lobbys und Einzelhandelssuiten zu renovieren, um die Wettbewerbsfähigkeit des Grundstücks zu steigern.

Investoren wie Eric Kirsch, der globale Chief Investment Officer des Versicherungsunternehmens Aflac, sehen einen direkteren Weg, um in gewerbliche Immobilien zu investieren, insbesondere in Projekte, die in der Regel eine kurzfristige Finanzierung von rund drei Jahren benötigen. Die Nachfrage nach Finanzierungen steigt, so Kirsch und andere, als die Vermieter – in Erwartung dauerhafter Veränderungen in der Art und Weise, wie Menschen arbeiten, leben und einkaufen – ihre Immobilien renovieren und aufwerten, während die Menschen noch weitgehend zu Hause sind.

Herr Kirsch setzt darauf, dass die Vermieter zusätzlich zu den von der Wall Street verpackten Bankkrediten und Wertpapieren direkt Kredite von einer Partnerschaft aufnehmen möchten, in die Aflacs Investment-Management-Zweig Aflac Global Investments investiert. Das Unternehmen gab am Mittwoch bekannt, dass dies geplant ist Leihen Sie 1,5 Milliarden US-Dollar, um solche Projekte in den nächsten Jahren in Zusammenarbeit mit Sound Point Capital Management zu finanzieren.

Aflac war bereits auf dem sogenannten Übergangsimmobilienmarkt präsent, auf dem Kredite in der Regel für ein paar Jahre vergeben werden. Die Pandemie bot jedoch die Möglichkeit, mehr Geld in solche Kredite zu stecken, sagte Kirsch.

“Wir glauben, dass mit der Einführung des Impfstoffs und der Rückkehr Amerikas die Wirtschaft wieder in Schwung kommen wird, was eine enorme Chance auf dem Immobilienmarkt darstellt”, sagte er.

Stephen Ketchum, der Gründer und geschäftsführende Gesellschafter von Sound Point, sagte: „Der gewerbliche Immobilienkreditmarkt hat sich nicht so stark belebt wie der Unternehmenskreditmarkt.“ Er fügte hinzu: “Wenn Sie sich andere Dinge ansehen, in die wir investieren könnten, ist dies relativ gesehen äußerst attraktiv.”

Herr Ketchum sagte, er erwarte, dass sich die Partnerschaft auf Kredite an Mehrfamilienhäuser und Industrieparks konzentrieren werde. Beide Arten von Immobilien mussten während der Pandemie modernisiert werden – insbesondere in kleineren Städten, die mehr Lagerfläche suchten, da Hauslieferungen zur Norm wurden, und die Bewohner aus größeren Städten aufgenommen haben.

Aber Immobilienentwickler aller Art suchen nach Finanzmitteln, um ihre Gebäude auf das vorzubereiten, wie die Welt nach dem Ende der Pandemie aussieht.

L + M Development, spezialisiert auf bezahlbaren Wohnraum und gemischt genutzte Flächen, hat kürzlich einen dreijährigen Bankkredit in Höhe von 22 Mio. USD abgeschlossen, um die Renovierung eines 140.000 Quadratmeter großen Bürogebäudes nördlich der Yale University in New Haven, Conn, zu finanzieren .

Das Unternehmen mit Sitz in Larchmont, NY, kaufte das Gebäude 2019 in einem Joint Venture mit anderen Entwicklern, darunter der Urban Investment Group von Goldman Sachs. Geplant sind die Überholung von Lobbys und Annehmlichkeiten auf dem Dach, die Neupositionierung der Wände sowie die Verbesserung der Wärme- und Klimaanlage. L + M geht davon aus, dass sich das Zentrum für Biowissenschaften rund um die Universität langfristig weiterentwickeln wird, sagte Jake Pine, der Entwicklungsleiter des Unternehmens.

Obwohl das Projekt nicht direkt auf die Pandemie reagiert, sagte Pine, er könne die Anziehungskraft einer kurzfristigen Finanzierung für die Sanierung von Gebäuden erkennen, da die Leerstände im vergangenen Jahr gestiegen sind.

„Wenn Sie einen Übergangskreditgeber finden, der bereit ist, ein wenig Risiko einzugehen, zwei, drei Jahre bei Ihnen zu bleiben, aus Covid herauszukommen oder sich von Covid zu erholen, macht das viel aus Sinn «, sagte Mr. Pine.

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