Leere Bürogebäude drücken die Stadtbudgets zusammen, wenn die Immobilienwerte fallen

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WASHINGTON – Bei einem Treffen mit Finanzministerin Janet L. Yellen im vergangenen Monat legte Jeff Williams, der Bürgermeister von Arlington, Texas, seine düstere wirtschaftliche Lage dar: Hohe Ausgaben für Coronavirus-Tests und die Verteilung von Impfstoffen hatten die schwindenden Steuereinnahmen in den Schatten gestellt und die Stadt dazu gezwungen Betrachten Sie schmerzhafte Kürzungen bei Dienstleistungen und Arbeitsplätzen. Während schleppende Verkäufe und Tourismus teilweise schuld waren, ist die große Sorge, sagte Herr Williams, die leeren Gebäude.

Diese ruhenden Büros, Einkaufszentren und Restaurants, die Städte im ganzen Land zu Geisterstädten gemacht haben, lassen eine steuerliche Zeitbombe für kommunale Haushalte ahnen, die stark von Grundsteuern abhängig sind und 2021 mit Einnahmeverlusten von bis zu 10 Prozent konfrontiert sind an Regierungsfinanzbeamte.

Während viele Staaten hatten stärker als erwartet Umsatz Im Jahr 2020 wird erwartet, dass ein starker Wertverlust von Gewerbeimmobilien die Stadtbudgets stark belastet, wenn diese leeren Gebäude in den kommenden Monaten bewertet werden. Für Staaten machen Grundsteuern nur aus etwa 1 Prozent der SteuereinnahmenSie können jedoch 30 Prozent oder mehr der Steuern ausmachen, die Städte und Gemeinden zur Finanzierung lokaler Schulen, der Polizei und anderer öffentlicher Dienste erheben und verwenden.

Die bevorstehende fiskalische Belastung besteht darin, dass lokale Beamte beider Parteien die Biden-Administration und Mitglieder des Kongresses bitten, die Erleichterungen für die lokalen Regierungen schnell zu genehmigen.

Der Gesetzgeber in Washington verhandelt über ein Konjunkturpaket, das Staaten und Städten bis zu 350 Milliarden US-Dollar zur Verfügung stellen könnte. Die Hilfe würde nach einem Jahr der Auseinandersetzungen zwischen Demokraten und Republikanern kommen, ob die Unterstützung der lokalen Regierungen gerechtfertigt ist oder ob es sich lediglich um eine Rettungsaktion für schlecht verwaltete Staaten handelt.

Am Samstag verabschiedete das Haus eine Rechnung in Höhe von 1,9 Billionen US-Dollar, die Städten und Bundesstaaten helfen sollte, und erhielt keine republikanische Unterstützung. Es wird erwartet, dass der Senat diese Woche die Gesetzesvorlage mit einer Abstimmung aufgreift, die wahrscheinlich nach ähnlichen Parteilinien zusammenbrechen wird. Die Republikaner haben weiterhin Einwände gegen erhebliche Hilfe für die Staaten erhoben und erklärt, die meisten seien in einem anständigen finanziellen Zustand und würden Daten zur Kirschernte liefern, um ihre Argumentation zu untermauern, wie beispielsweise überarbeitete Haushaltsschätzungen, die aufgrund früherer Runden föderaler Anreize, einschließlich großzügiger Arbeitslosenunterstützung, Verbesserungen zeigen.

“Im Großen und Ganzen befinden sich die Regierungen der Bundesstaaten und Kommunen nicht in einer Finanzkrise”, sagte Senator Patrick J. Toomey, Republikaner aus Pennsylvania. sagte bei einer Anhörung des Senatsbankenausschusses im Februar.

Für lokale Beamte beider Parteien kann die Hilfe jedoch nicht früh genug kommen, und sie haben ihre Bedenken den Finanzbeamten und Mitgliedern des Kongresses mitgeteilt.

“Die Pandemie tobt weiter und die wirtschaftlichen Auswirkungen sind sehr real”, sagte der Republikaner Williams.

Die Pandemie hat den amerikanischen Gewerbeimmobiliensektor aufgewühlt. In Städten im ganzen Land sind Wolkenkratzer dunkel, Einkaufszentren sind geschlossen und Restaurants wurden zum Mitnehmen verbannt. Soziale Distanzierungsmaßnahmen haben Arbeitsplätze neu definiert und den Trend zur Telearbeit beschleunigt. Der 16 Billionen US-Dollar teure gewerbliche Immobiliensektor wird auf eine Weise betont, die seit der großen Rezession von 2008 nicht mehr gesehen wurde.

Laut Moody’s, dem Rating-Unternehmen, werden die gewerblichen Immobilienwerte auf nationaler Ebene voraussichtlich um 7,2 Prozent gegenüber dem Stand vor der Pandemie sinken und bis Ende dieses Jahres ihren Tiefpunkt erreichen. Die am stärksten betroffenen Kategorien sind der Büro- und der Einzelhandelssektor, wobei die Werte für Büros um 12,6 Prozent und für den Einzelhandel um 16,5 Prozent zurückgehen.

Amerikanische Städte sind aus einer Vielzahl von Gründen mit roter Tinte konfrontiert, aber der Schmerz ist ungleich verteilt. In einigen Fällen werden steigende Wohnimmobilienwerte den Abschwung bei Gewerbeimmobilien ausgleichen, und einige Segmente, wie z. B. Lagerhäuser, haben sich gut entwickelt, und die Nachfrage nach Vertriebszentren für Online-Shopping-Lifts hat sich verbessert. Staaten ohne Einkommenssteuer wie Florida und Texas sind anfälliger für Schwankungen der Immobilienwerte.

Das Gesamtbild ist problematisch, und die National League of Cities, eine Interessenvertretung, schätzt, dass Städte in diesem Jahr mit einem Defizit von 90 Milliarden US-Dollar konfrontiert sein könnten.

Großstädte tragen die Hauptlast des Büroexodus. Die von CoStar bereitgestellten Zahlen zeigen, dass die verfügbaren Büroflächen in einigen der größten Märkte von Ende 2019 bis Ende 2020 gestiegen sind. Die ungenutzten Flächen in San Francisco nahmen im vergangenen Jahr um fast 75 Prozent zu, während die leeren Büroflächen um mehr als 25 Prozent zunahmen Prozent in Los Angeles, Seattle und New York City.

Bürgermeister Bill de Blasio aus New York warnte im Januar davor Die Einnahmen aus der Grundsteuer sollten im nächsten Jahr um 2,5 Milliarden US-Dollar sinken Der Wert von Hotel-, Einzelhandels- und Büroimmobilien ist um 15,8 Prozent gesunken. Da Immobilien etwa die Hälfte der jährlichen Steuereinnahmen New Yorks ausmachen, plant die Stadt, in diesem Jahr Tausende von Arbeitsplätzen abzubauen.

Victor Calanog, Leiter der gewerblichen Immobilienwirtschaft bei Moody’s, sagte, dass in einigen großen städtischen Märkten die Mieteinnahmen auf etwa 75 Prozent gesunken seien, was Druck auf Eigentümer und Vermieter ausübte, die ihre Kredite zurückzahlen müssen. Räumungsmoratorien und die Unsicherheit darüber, welcher Grad an Normalität bei der Einführung von Impfstoffen in den Bürobereich zurückkehren wird, haben die Prognose des Branchenvermögens noch schwieriger gemacht.

“Unternehmen wurden gezwungen, in die Welt der Menschen zu treten und zu schreien, in der sie Menschen aus der Ferne arbeiten lassen”, sagte Calanog, der seit einem Jahr von seinem Zuhause in New Jersey aus arbeitet. “Der Geist ist aus der sprichwörtlichen Flasche.”

Das Ausmaß der steuerlichen Probleme, mit denen die Kommunen konfrontiert sind, wird in den kommenden Monaten deutlicher, wenn Bewertungen von Gewerbeimmobilien eingehen und Eigentümer, die die Werte als überhöht betrachten, ihre Steuerbelastungen anfechten.

Jason M. Yarbrough, ein Immobilienanwalt in Pittsburgh, sagte, er habe eine wachsende Anzahl von Anrufen von Immobilienbesitzern entgegengenommen, die ihre Beschwerden für 2021 einreichen wollten. Da Gebäude und Geschäfte leer stehen, haben einige Eigentümer festgestellt, dass ihre geschätzten Werte um Millionen von Dollar gesunken sind, nachdem sie ihre Einschätzungen angefochten haben – und ihre Steuerbelastungen um Hunderttausende von Dollar gesenkt haben.

“Wir sehen eine sehr große Nachfrage von gewerblichen Immobilienbesitzern, die von allen Seiten getroffen werden”, sagte Yarbrough und bemerkte, dass dies auch die Stadtbudgets belastet. “Es ist ein beunruhigendes Problem für die Kommunen, weil sie ihre Steuerbemessungsgrundlage an die Immobilienwerte binden und Sie davon ausgehen, dass es kein Black Swan-Ereignis geben wird.”

Gesetzgeber und Finanzbeamte waren sich der Belastung des Sektors bewusst. Im vergangenen Jahr hat der Republikaner von Texas, Van Taylor, ein Gesetz verabschiedet, das es der Bundesregierung ermöglichen soll, eine geringe Beteiligung an Hotels und anderen Unternehmen zu übernehmen, und die Industrie hat sich hart für Hilfe eingesetzt. Aber Gewerbeimmobilien waren eine der wenige Sektoren erhalten keine direkte staatliche Unterstützung in den Hilfspaketen, die der Kongress im Jahr 2020 verabschiedet hat.

Die Finanzabteilung unter Steven Mnuchin bemühte sich, ein Unterstützungsprogramm für den Sektor auszuarbeiten, und die Rettung reicher Immobilienbesitzer war im Kongress politisch unhaltbar.

Trotz der Belastung des gewerblichen Immobiliensektors hat es sich bisher als relativ widerstandsfähig erwiesen. Die politischen Entscheidungsträger beobachten jedoch aufmerksam das Potenzial für problematischere Folgen, wenn die Pandemie anhält.

Esther George, Präsidentin und Geschäftsführerin der Federal Reserve Bank von Kansas City, sagte in einer Rede im Februar, dass Notkredit- und Hilfsprogramme die Mietzahlungen weitgehend am Laufen gehalten hätten, um zu verhindern, dass die Ausfallquoten für durch gewerbliche Immobilien besicherte Bankdarlehen so hoch wie einige steigen Analysten hatten befürchtet. Sie schlug jedoch vor, dass möglicherweise mehr getan werden muss.

“Ein besorgniserregendes Szenario ist, dass die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie die derzeit bestehenden politischen Unterstützungsprogramme überdauern”, sagte Frau George. “In diesem Fall könnten viele Mieter und Unternehmen ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, was die Banken dazu zwingt, Verluste aus bestehenden Krediten zu realisieren und das Kreditwachstum und die allgemeine Wirtschaftstätigkeit zu belasten.”

Sogar einige Ökonomen, die Skepsis gegenüber kommunalen Beihilfen geäußert haben, haben anerkannt, dass der Verlust von Gewerbesteuereinnahmen ein Bereich ist, der eine gezielte Stützung gebrauchen könnte. Sie sind jedoch weiterhin besorgt darüber, dass der Kongress Schecks an Städte ausstellt, die das Geld nicht mit einer umfassenden Rettungsaktion benötigen.

“Ich bin eigentlich ziemlich besorgt über den gewerblichen Immobiliensektor”, sagte Douglas Holtz-Eakin, Präsident des American Action Forum und ehemaliger Direktor des Congressional Budget Office, der Republikaner beraten hat. “Ich habe nichts dagegen, dass es irgendeine Unterstützung für diesen bestimmten Bereich gibt.”

Viele in der Immobilienbranche waren frustriert über die Beschränkungen, die Städte und Bundesstaaten Unternehmen aufgrund der Pandemie auferlegt haben, und beschuldigten sie für Insolvenzen und sinkende Immobilienwerte.

Jacob Wintersteen, ein Immobilienentwickler in Texas und Finanzvorstand für die Republikanische Partei des Bundesstaates Houston, befürchtete, dass die lokalen Regierungen weiterhin pandemische Beschränkungen einhalten würden, wenn sie wüssten, dass die Bundesregierung sie stützen würde.

“Die einzige politische Lösung, die ich sehe, ist ein politisches Schnäppchen, bei dem versucht wird, alles zu retten, was mit der sofortigen Verpflichtung verbunden ist, dass jeder Staat alle Beschränkungen aufhebt und jede Gemeinde alle Beschränkungen aufhebt”, sagte Wintersteen.

Obwohl die Lobbyarbeit der gewerblichen Immobilienbranche erfolglos blieb, nutzen Gruppen, die Kommunen vertreten, die Notlage des Sektors, um den Kongress zu ihrer eigenen Hilfe zu drängen. In einem Brief an die Mitglieder des Repräsentantenhauses und des Senats im Februar warnte die Government Finance Officers Association, dass die Einnahmen aus der Grundsteuer vor einer Klippe stünden.

“Das fehlende Wachstum und der Verlust von Immobilien- und Verkaufssteuern auf nationaler Ebene werden sich weiterhin abschreckend auf die wirtschaftliche Erholung nach der durch Covid-19 ausgelösten Rezession auswirken”, schrieb Emily Swenson Brock, Direktorin des Federal Liaison Center der Government Finance Officers Association. “Frühzeitige Investitionen in zusätzliche Finanzmittel zur Stützung staatlicher und lokaler Einnahmequellen werden kritische Sicherheitsnetzdienste in den Vereinigten Staaten schützen.”

Frau Brock sagte in einem Interview, dass Frau Yellen für die Bedenken ihrer Organisation empfänglich gewesen sei.

In der Zwischenzeit setzen sich die Eigentümer mit der Frage auseinander, wie sie mit ihren ungenutzten Flächen umgehen sollen, und die Unternehmen versuchen zu entscheiden, was sie in Zukunft benötigen werden.

Drew Levine, Senior Vice President bei der gewerblichen Immobilienvermittlung Colliers in Atlanta, sagte, dass einige Mieter ihre Mietverträge aufkaufen wollten, andere versuchten, freie Flächen zu untervermieten, und viele warteten nur auf die Gesundheitskrise, wenn sie es sich leisten konnten . Nur wenige Unternehmen unterzeichnen Verträge zur Anmietung neuer Flächen, und große Unternehmenskunden haben angegeben, dass die Pläne für ihre Büroportfolios in den nächsten Jahren weiterhin im Fluss sind.

“Büronutzer sind nicht bereit, das Risiko einzugehen, größtenteils ins Büro zurückzukehren”, sagte Levine, der in einem weitgehend leeren Gebäude in Midtown Atlanta arbeitete und seinen Weg durch eine Stadt gesehen hat, die für Verkehrsstaus bekannt ist auf 10 Minuten schrumpfen. “Die Straßen sind leer, ich könnte überall parken und über die Peachtree Street jaywalken.”

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